杭州新房连涨12个月全年成交量创近5年新高

JT²资讯研究 JT²资讯研究丨2022-01-18 09:13:46

日前,国家统计局公布2021年12月70城房价数据,仅15城新房价格上涨,其中杭州环比上涨5%,涨幅全国第一。2021年杭州新房价格持续上涨,涨幅在0.1%-0.8%之间,其中3-8月,11-12月的涨幅均在0.5%及以上。

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2021年6-11月,70城中新房价格上涨城市数量持续减少,从55个降至9个,12月信贷等政策放松效果渐显,新房价格上涨城市数量稍有增加。

为何杭州新房价格连涨12个月?全年新房市场是否发生变化?2022年房价将怎么走?

新房连涨原因何在?

“好的新房一直要抢,有的项目需要缴纳一百多个月社保才有资格入围摇号。” 旭晨(化名)告诉21世纪经济报道记者。

2021年8月,多次摇号无果的旭晨终于选到了房。其购买的项目当期推出427套房源,共3272组购房家庭入围摇号,摇中概率13.1%,其中有房家庭入围条件是缴纳70个月社保。其后该项目又陆续开盘两次,入围社保年限最高达165个月。

杭州贝壳研究院院长上官剑向21世纪经济报道记者指出,杭州2021年新房价格持续上涨背后是购房需求持续旺盛。

杭州经济活跃,互联网等产业强势,落户相对宽松,人才支持政策丰富,人口持续流入,支撑住房需求增长。七普数据显示,杭州2020年常住人口为1193.6万人,较2010年增加近323.6万人,增幅37.2%。其中15-59岁人口836.9万人,占比70.1%,每10万人中拥有大学文化程度的由1.9万人上升到2.9万人。

上官剑表示,在购房需求之外,2021年全年新房供应结构性变化是推涨新房价格的主要因素。2021年杭州市区单价5万元/平方米以上的房源成交面积同比大增167%,拉升整体房价。

2019年6月,杭州在土地出让公告中推出限房价和精装修价格的土地出让新规,如当时推出的金沙湖板块某地块出让规则明确,地块毛坯销售均价不高于3.35万元/平方米,且毛坯最高单价不高于3.685万元/平方米,如装修,装修价格不高于0.4万元/平方米。

某品牌房企长三角区域投资经理向21世纪经济报道记者指出,目前杭州在售的绝大部分新房项目均为限价项目,少数未受限价限制的项目在出售时也会受到限价政策影响。其公司在杭州有一住宅项目在限房价新规推出之前拿地,出售价格仍受限价政策规制。

某品牌房企杭州市场研究人士告诉21世纪经济报道记者,“房住不炒”不等于完全不涨,限价并非铁板一块,市场为正常房价波动留有一定空间。

上述投资经理表示,每年杭州会有少部分地块有一定的价格上调空间,但这种房价上涨是小范围和小比例的,整体可控。

上官剑指出,整体来看目前杭州各区域房价基本保持稳定,未来也只是少数板块零星式的微涨。在“房住不炒”,支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求的大背景下,杭州政策进一步收紧的可能性较低。

近4月成交缩水

在价格之外,市场成交情况也是观察杭州新房市场的关键指标。

上海易居房地产研究院数据显示,2021年杭州每月房地产成交面积约为182万平方米,9-12月成交面积均低于平均值,其中11、12月分别成交110万平方米和118万平方米,远低于均值。近4个月杭州新房成交面积下降特征明显。

上官剑表示,杭州新房市场有所降温是多因素综合影响的结果,包括多重金融政策叠加,杠杆降幅过快,强化“房住不炒”定位,调控政策持续升级等。

2021年8月5日,杭州发布新政进一步加强住房限购。如针对原有落户未满5年的购房家庭,在原有限购1套的基础上,规定在购房之日前2年起已在杭州限购范围内连续缴纳社保满24个月方可限购1套。新政的推出使得很多购房家庭失去购房资格,影响直接传递至新房市场。

旭晨加紧摇号购房,除了担心房价进一步上涨,“红盘”数量减少之外,也有政策再次变化的顾虑。“杭州购房门槛在不断提高,说不定政策什么时候再调整我们就失去购房资格了。”

上官剑指出,限购升级后杭州新房市场特别是远郊项目的销售受到明显影响。就目前而言,杭州新房市场表现较为分化,主城区降温并不明显,但2021年下半年以来低温的区域,基于政策纠偏带来边际改善,市场有所回升,但这种回升温和又脆弱。

上海易居房地产研究院数据显示,2021年杭州新房(住宅)成交面积为2181万平方米,创5年新高。我爱我家统计发现,2021年杭州市区新房(包括住宅和商业)共成交20.8万套,同比上涨36%,创近5年新高。我爱我家认为2020年下半年有大量实际成交但并未网签的新房房源积压,并在2021年陆续网签,大幅抬升2021年新房网签成交量。

实际上,2021年下半年亦有实际成交但并未网签房源在新年网签。旭晨2021年8月底正式选房,办理完银行预审并缴纳首付后,2022年1月15日才完成网签。21世纪经济报道记者采访发现,部分2021年4月和7月摇号选房的购房家庭经过1-2个月即可网签。

有杭州的购房者告诉21世纪经济报道记者,2021年下半年杭州新房市场经历“红盘潮”后新房供应量明显下降,随着信贷政策收紧,房贷利率上升,政策管控也更加严格。下半年后期情况有所好转,供应逐步恢复,利率有所下降。

在土地市场,杭州2021年第二批次集中供地遇冷,12月进行的第三批次集中供地调整了土地出让规则,适度调低部分地块地价上限和房价上限,增加开发商项目利润,提高拿地积极性。

上官剑表示,杭州第三批次集中供地对13个板块的限价进行微调,随着这些项目陆续上市,“会对新房价格产生一点点压力”。但在较为严格的限价之下,杭州房价仍将以“稳”字为先。

整体而言,上官剑认为杭州新房市场一直保有一定热度,加上价格有优势,一些高性价比板块去化速度依然很快。随着信贷边际改善,放款周期加快,各项有利因素传导,市场预期将逐步恢复平稳。展望2022年,新房潜在供应较2021年将有所偏紧,还需密切关注杭州2022年第一批次集中供地情况。(来源:中证报)

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